Nikomu chyba nie trzeba udowadniać, że wsparcie finansowe ze strony państwa w ogromnym stopniu przybliża do marzeń o zakupie własnego mieszkania. Idea samego programu niewątpliwe jest bardzo słuszna. Mieliśmy jednak ostatnio do czynienia z ogromem przypadków, w których na MDM wiele stracono. Dla kogo oczekiwany gwóźdź programu zamienił się w gwóźdź do trumny?

Cofnijmy się w czasie do połowy 2015 roku. Właśnie wtedy, jedna z sejmowych komisji obradująca nad nowelizacją ustawy o Mieszkaniu dla Młodych, przyjęła rewolucyjną propozycję włączenia rynku wtórnego do Programu. Trudno oprzeć się wrażeniu, że dotychczasowa formuła dopłat do zakupu mieszkania jedynie na rynku pierwotnym, sprzyjała w głównej mierze rozwojowi przedsięwzięć deweloperskich. Od tej chwili, pomoc finansowa ze strony państwa miała dotyczyć również nieruchomości z drugiej ręki. Dzięki temu, ogólna pula mieszkań kwalifikujących się do programu diametralnie wzrosła.

Poznajcie Janusza

Pomimo, że do wejścia w życie proponowanych zmian musiało minąć jeszcze kilka miesięcy, w sektorze nieruchomości o całej sprawie zrobiło się głośno. Siłą rzeczy, informacja ta dotarła również do osób, które albo były w trakcie sprzedawania mieszkania, albo dopiero się do tego procesu przygotowywały. Niech przedstawicielem tej grupy zostanie Pan Janusz, właściciel uroczego M3 w centrum dużego miasta. Pan Janusz był nieszablonowym specjalistą w wielu dziedzinach. Jak każdy Polak, znał się świetnie na polityce, medycynie i piłce nożnej. W swoim mniemaniu doskonale orientował się także w sytuacji na rynku nieruchomości.

Plan taktyczny – jest!

Pan Janusz właśnie przeprowadził się wraz z rodziną na obrzeża miasta. Podjął więc decyzję, że sprzeda swoje dotychczasowe mieszkanie w centrum. Jako wytrawny gracz, nie chciał słyszeć ani słowa o pomocy ze strony biur nieruchomości. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 45 m2 było w jego opinii czymś absolutnie niepowtarzalnym. Skoro towar był wyjątkowy, to i jego cena powinna być adekwatna. Pan Janusz dowiedział się również o planach wprowadzenia dopłat przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Nie orientował się do końca na czym ma to polegać, ale skoro państwo planuje „dorzucić się” kupującemu, to automatycznie wzrosną jego możliwości finansowe. Rachunek był prosty – jeśli ktoś ma większy budżet, to jest też w stanie przeznaczyć większą kwotę na zakup mieszkania. Z uwagi na to, że Pan Janusz miał nosa do interesów, postanowił ten fakt bezwzględnie wykorzystać. Do – i tak zbyt wysokiej jak na realia rynku – ceny swojego mieszkania, Pan Janusz dorzucił jeszcze kilkanaście tysięcy. Nie widział w tym absolutnie nic złego, bo przecież to nie kupującego chciał szarpnąć po kieszeni, a budżet państwa. Pan Janusz dokładnie wszystko policzył, na swoje nieszczęście grubo się jednak przeliczył.

1+1=3, czyli dlaczego rachunek nie miał prawa się udać

W przypadku każdego miasta, próg cenowy naliczany jest osobno. To na jego podstawie można sprawdzić, czy dane mieszkanie kwalifikuje się do programu MDM. Limit ten dotyczy ceny za 1 m2. Nie od dziś wiadomo również, że na rynku najlepiej sprzedają się tzw. „okazje”, czyli mieszkania z bardzo realnie oszacowaną ceną ofertową, praktycznie odzwierciedlającą wartość rynkową. W ofercie mieszkań na sprzedaż są jednak również nieruchomości przeszacowane. Napędzają one dodatkowo sprzedaż mieszkań wycenionych prawidłowo. Co tu dużo mówić, klient kupujący nie jest głupi. Mając do wyboru w tej samej kategorii jakościowej produkt tańszy i droższy, zawsze wybierze ten w korzystniejszej dla siebie cenie.

Od początku września rynek został podzielony na kolejne dwie kategorie. Pierwsza to mieszkania kwalifikujące się do programu MDM na rynku wtórnym. W drugiej natomiast znalazły się mieszkania niespełniające wymaganych kryteriów. Tutaj także nie trzeba przesadnie tłumaczyć, że jeśli ktoś ma możliwość otrzymania pomocy finansowej przy zakupie mieszkania, to raczej będzie chciał takie rozwiązanie wykorzystać. Siłą rzeczy, mieszkania spełniające limity cenowe dla nabywców, staną się bardziej atrakcyjne, niż te, które do programu się nie kwalifikują.

Okazji w MDM nie ma jednak tak wiele

Pula środków, przeznaczonych do rozdysponowania w ramach MDM, jest rzecz jasna ograniczona. Z obawy, że za chwilę pieniądze mogą się skończyć, na rynku nieruchomości można zaobserwować wzmożony ruch. Ograniczony jest jednak zasób mieszkań spełniających ustanowione kryteria. Dla każdego miasta limit cenowy za 1 m2 jest inny, dlatego tez w każdym z miast, mamy do czynienia z innym odsetkiem mieszkań, przy zakupie których można skorzystać z programu. O ile w przypadku ośrodków takich jak Olsztyn, Katowice, czy Łódź z dostępnością tego typu nieruchomości nie jest najgorzej, to już w kontekście Warszawy, Krakowa i Rzeszowa sytuacja wygląda wręcz dramatycznie. W każdym z tych miast, pula nieruchomości zgodnych z wymogami MDM, stanowi poniżej 5% ogólnego zasobu mieszkań na sprzedaż. Sprawia to, że proces kupowania zamienił się wręcz w polowanie.

Pan Janusz i jego strzał w kolano

Wróćmy do sytuacji Pana Janusza. Program MDM miał być dla niego prawdziwym strzałem
w dziesiątkę. Cała sytuacja w konsekwencji przerodziła się jednak w strzał w kolano. Pan Janusz sprzedaż mieszkania rozpoczął przy cenie, która eliminowała je z programu MDM. Tym samym, spora grupa potencjalnych nabywców siłą rzeczy nie wykazywała ze swojej strony praktycznie żadnego zainteresowania. Plany zrobienia świetnego interesu kosztem młodych ludzi, marzących o zakupie swojego własnego mieszkania, zakończyły się rozpaczliwą porażką. Dodatkowo, sztucznie podwyższona cena odstraszała również kupujących spoza programu. Jednak mądry Polak po szkodzie! Pan Janusz zrozumiał, że sporo przeszacował wartość mieszkania i sukcesywnie zaczął schodzić z ceny. Niestety po pewnym czasie oferta opatrzyła się już klientom i utracony został bardzo ważny efekt świeżości na rynku.

Historia Pana Janusza przestrogą dla innych

Ile podobnych zachować mogliśmy w ostatnim czasie zaobserwować na rynku oraz ilu Panów Januszów widziało w programie MDM szanse na łatwy zarobek? Grupa ta jest zapewne bardzo liczna. Na tym przykładzie dobitnie pokazane jednak zostało to, jak kończą się takie “złote interesy”. Z rynku nie da się rzecz jasna wyeliminować całkowicie takiego podejścia do sprzedaży. Warto jednak stale uświadamiać klientów jak może skończyć się działanie na własną rękę. Wystarczyłoby przecież realnie oszacować cenę ofertową, zastosować rozsądnie przemyślany plan sprzedaży, a kupujący pchaliby się drzwiami i oknami. Warto zatem korzystać z pomocy biur nieruchomości, dla własnego dobra.