Sprzedaż nieruchomości, jeśli ma być bezpieczna i skuteczna, wymaga dokładnego sprawdzenia wszelkich dokumentów. Jak nie pogubić się w ich nazwach i sprawnie poruszać się w świecie biurokracji? Nasz rozszerzony słowniczek przychodzi z szybką pomocą!

Księga wieczysta

Pozwoli zweryfikować co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży, jakie prawo do nieruchomości sprzedajemy (np. czy jest to prawo własności, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) oraz jakie jest jego dokładne prawne oznaczenie (położenie, ilość pomieszczeń, wielkość itd.), a także czy treść KW jest zgodna ze stanem faktycznym (np.: czy budynek jest ujawniony, czy wpisani są nowi właściciele, którzy są spadkobiercami albo czy został ujawniony podział nieruchomości). Księga wieczysta, umożliwia nam sprawdzenie kto jest właścicielem nieruchomości i ilu ich jest.

Dzięki przejrzeniu księgi wieczystej, będziemy w stanie sprawdzić, czy nieruchomość, którą sprzedajemy jest obciążona jakimiś prawami, ograniczeniami, roszczeniami, czy hipoteką. Te wszystkie informacje znajdziemy w dziale trzecim i czwartym księgi wieczystej. W tych działach znajdziemy informacje o wszczętym postępowaniu egzekucyjnym, służebności, dożywociu, niezgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym, obciążeniu nieruchomości hipoteką czy roszczeniu o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości kupującemu, który zawarł z właścicielem umowę przedwstępną sprzedaży.

Z treścią każdej Księgi można zapoznać się korzystając z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, dostępnym TUTAJ.
Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej

Potrzebne jest w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Potwierdza właściciela tego prawa oraz jego oznaczenie. Dokument ten wydaje na prośbę właściciela lub jego pełnomocnika spółdzielnia mieszkaniowa w zasobach, której znajduje się sprzedawany lokal.
Podstawa nabycia

Może to być np.: akt notarialny zakupu, darowizny nieruchomości, protokół dziedziczenia, a także postanowienie sądu o nabyciu spadku, przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze spadku bądź darowizny (po 01.01.2007 r.), sprzedający powinien okazać nam również zaświadczenie z Urzędu Skarbowego potwierdzające rozliczenie z tego tytułu. Zaświadczenie takie wydaje na pisemny wniosek właściciela lub jego pełnomocnika właściwy ze względu na położenie nieruchomości Urząd Skarbowy. Warto złożyć wniosek o wydanie ww zaświadczenia odpowiednio wcześniej, gdyż organ, który będzie je wydawał ma na to 7 dni.
Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami

Dobrą praktyką jest uzyskanie przed sprzedażą takiego zaświadczenia. Sprzedający może pozyskać je od zarządcy nieruchomości bądź ze spółdzielni mieszkaniowej. Dowiemy się z niego o bieżącym rozliczeniu kosztów z tytułu użytkowania lokalu, jak i zaliczek na poczet mediów w danym cyklu rozliczeniowym.

Zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia

Wydaje się je wraz z nr rachunku technicznego do jego spłaty i promesą, że po jego spłacie wierzyciel hipoteczny, na rzecz którego w księdze wieczystej została wpisana hipoteka (w przypadku gdy nieruchomość została nabyta przez obecnego sprzedającego na kredyt) wyda zgodę na wykreślenie tego wpisu. Warto zadbać o ten dokument wcześniej, gdyż bank może dać sobie czas do 14 dni na wydanie takiego zaświadczenia.
Pozwolenie na użytkowanie

Dokument bardzo istotny przy sprzedaży nowego domu, jeśli budynek nie jest jeszcze ujawniony w księdze wieczystej. Póki właściciel nie otrzyma takiego dokumentu to znaczy, że budowa domu z punktu formalno-prawnego nie została rozliczona. W związku z czym kupujący nie może otrzymać kredytu na zakup domu (tylko na dokończenie budowy) oraz w przypadku zakupu domu w budowie staje się on odpowiedzialny za odbiór budynku oraz obecne nieprawidłowości w procesie budowlanym, zwalniając tym samym z tej odpowiedzialności sprzedającego. Na przykład w sytuacji gdy sprzedający dopuścił się samowoli budowlanej, to ewentualne koszty legalizacji będzie musiał ponieść kupujący jeśli zdecydował się na zakup domu bez pozwolenia na jego użytkowanie. Jeśli sprzedający nie ma w/w dokumentu, należy zmotywować go do jak najszybszego jego uzyskania, ponieważ jego brak w sytuacji, gdy pojawi się konkretny kupujący, może opóźnić finalizację transakcji o kilka tygodni.

Wypis i wyrys z rejestru gruntów lub kopia mapy ewidencyjnej

Potrzebne w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych lub niezabudowanych. Wypis jest wyciągiem z części opisowej aktualnego operatu ewidencji gruntów, zawierającym dane dotyczące właściciela, oznaczenia działek ewidencyjnych z ich powierzchniami ewidencyjnymi w rozbiciu na wchodzące w ich skład klasoużytki gruntowe, zawiera informacje dotyczące oznaczenia ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych działek, innych dokumentów prawnych. Stanowi dla notariusza podstawę ustalenia zgodności pomiędzy danymi zapisanymi w księdze wieczystej a stanem faktycznym wykazanym w ewidencji. Wyrys sporządzany jest jako kopia mapy ewidencyjnej, zawierającej granice i numery działek, oznaczenia klas i użytków, budynki. Przeznaczony jest do zakładania nowych lub aktualizacji wpisów w istniejących księgach wieczystych, np. jeśli po sprzedaży dla przedmiotu sprzedaży będzie zakładana nowa Księga Wieczysta. Może go również zażądać bank kredytujący zakup nieruchomości. Ww dokumenty uzyskamy w starostwie powiatowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości, a w miastach na prawach powiatu, organem właściwym będzie prezydent miasta. Warto zadbać o te dokumenty wcześniej, gdyż czas na sporządzenie przez stosowne urzędy wynosi do 7 dni.

Zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego

Określa on przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Znajdziemy w nim także informację czy dana działka znajduje się w obszarze objętym rewitalizacją. Po taki dokument należy udać się do Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy właściwej ze względu na położenie nieruchomości. Coraz częściej, jeżeli zakup nieruchomości finansowany jest z kredytu bankowego, może być o niezbędny do wydania decyzji kredytowej. Z uwagi na powyższy fakt nie warto zwlekać w wystąpieniem do odpowiedniego organu o wydanie takiego zaświadczenia, aby nie przedłużać czasu finalizacji sprzedaży nieruchomości.

Zaświadczenie, że nikt w lokalu nie jest zameldowany

Posiadanie takiego dokumentu jest dobrą praktyką przy sprzedaży nieruchomości. Warto udać się do Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy w celu wydania takiego zaświadczenia. Aby było ono wartościowe w procedurze sprzedaży należy wymeldować z danej nieruchomości wszystkie osoby w niej zameldowane. Koszt wydania dokumentu wynosi 17 zł, a sama procedura trwa około 15 minut. Warto, by dokument ten był „świeży” na dzień odpisania notarialnej umowy sprzedaży, najlepiej wydany 1-2 dni wcześniej.