Sytuacje życiowe i zawodowe niejednokrotnie wiążą się ze zmianą miejsca zamieszkania. Stajemy wtedy przed decyzjami, które mogą wydawać się jeszcze trudniejsze, jeśli nasz obecny dom lub mieszkanie nabywaliśmy posiłkując się kredytem hipotecznym. Jak sprzedać taką nieruchomość i jak finansowana jest taka transakcja?

Sytuacja marzenie – znaleźliśmy klienta z gotówką w ręku!

Jeżeli kupujący posiada gotówkę, wystarczy dobrze przygotować umowę przedwstępną zakupu nieruchomości. Należy w niej dokładnie określić, w jaki sposób zakup zostanie zrealizowany. Posłuży to zabezpieczeniu interesów obu stron przed podpisaniem aktu notarialnego.

Umowa powinna zawierać informację, że nasz kupujący dokona zapłaty w taki sposób, że część ceny, odpowiadająca wysokości kredytu hipotecznego, zostanie w pierwszej kolejności przelana tytułem całkowitej spłaty zadłużenia.

Pozostała kwota przelana zostanie na konto sprzedającego. Po podpisaniu aktu notarialnego, przenoszącego prawo własności na kupującego, naszym obowiązkiem jest przekazanie nowym właścicielom zaświadczenia potwierdzającego spłatę i wykreślenie hipoteki.

A co z klientem kredytowym?

Nieco inaczej będzie przebiegała transakcja, kiedy kupujący będzie posiłkował się kredytem. Dochodzi wtedy do wykreślenia dotychczasowej hipoteki i ustanowienia nowej przez bank udzielający kredytu kupującemu. Zanim to nastąpi, musi dojść do podpisania umowy sprzedaży, tym razem finalnej, przenoszącej prawo własności do nieruchomości.

Istotnym elementem w umowie sprzedaży-kupna jest termin zapłaty, ponieważ to nie kupujący, lecz jego bank będzie przelewał środki na spłatę kredytu hipotecznego sprzedającego. Żeby taką dyspozycję mógł zrealizować, kupujący musi dostarczyć akt notarialny, potwierdzający zawarcie transakcji oraz dyspozycję wypłaty kredytu.

Termin zapłaty powinien zostać uzgodniony z bankiem kupującego, aby ten miał czas potrzebny na weryfikację dokumentów niezbędnych do uruchomienia kredytu. Bank kupującego przelewa środki w dwóch transzach: pierwszą – do banku sprzedającego, na poczet spłaty kredytu hipotecznego, zaś drugą – bezpośrednio na konto sprzedającego. Po wypłacie kredytu kupującego, sprzedający występuje do swojego banku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego spłatę kredytu. Zaświadczenie to przekazuje nabywcy nieruchomości, zaś ten przedkłada je w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu w celu wykreślenia hipoteki sprzedającego.

Ach ten Frank…

W najtrudniejszej sytuacji znajdują się osoby, które chcą sprzedać nieruchomość zakupioną za pomocą kredytu we frankach szwajcarskich, zwłaszcza, jeżeli kredyt był wypłacany w momencie, gdy jego kurs znajdował się na poziomie dwóch złotych. Jeżeli kredyt został zaciągnięty na całość wartości nieruchomości, może się okazać, że wysokość kredytu przekracza wartości nieruchomości nawet o 50%. W takiej sytuacji mamy dwa rozwiązania.

Najmniej korzystne rozwiązanie to sprzedaż nieruchomości i pokrycie różnicy pomiędzy wartością kredytu, a ceną sprzedaży z własnych środków. Drugim rozwiązaniem jest próba przeniesienia kredytu na inną nieruchomość lub na kilka nieruchomości.

Nie muszą być one naszą własnością, ale bank, w który udzielał kredytu musi na to wyrazić zgodę. Wtedy hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości i nowy właściciel nie będzie miał problemów np. z wpisaniem nowej hipoteki swojego banku. Jeżeli chcielibyśmy skorzystać z takiego rozwiązania, musimy podjąć działania w tym kierunku odpowiednio wcześnie przed rozpoczęciem sprzedaży, ponieważ taka procedura może wydłużyć proces sprzedaży o kilka lub kilkanaście tygodni.

Nie taki diabeł straszny

Podsumowując, sprzedaż mieszkania lub domu obciążonego kredytem hipotecznym jest możliwa i choć wymaga większego zaangażowania, to nie jest to proces tak skomplikowany, jakby mogłoby się wydawać. Odpowiednie przygotowanie się do takiej transakcji to połowa sukcesu. Druga połowa to pozytywne nastawienie… I profesjonalny doradca, który zadba o całą resztę.