W sprzedaży nieruchomości są rzeczy ważne, bardzo ważne i po prostu kluczowe. Możemy przygotować nieruchomość, wykonać doskonałe zdjęcia, rewelacyjny opis, naprawdę efektownie i aktywnie promować ofertę, ale… nawet to może nie wystarczyć do osiągnięcia pożądanego celu, czyli szybkiej sprzedaży nieruchomości. Dlaczego ? Bo bezpośredni wpływ na czas sprzedaży mieszkania czy domu ma jego cena.

Podstawą trafnej, realnej wyceny nieruchomości jest znajomość określonego rynku nieruchomości, specyfiki konkretnych lokalizacji, typu budownictwa, rynkowych cen prac remontowych i wykończeniowych, a także cen transakcyjnych oraz cen ofertowych.  Każdy z tych elementów jest równie ważny. Co (WY)cenimy?

Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz – lokalizacja

Wszyscy wiedzą, że o wartości nieruchomości stanowi jego lokalizacja (dzielnica), lokalizacja(ulica) i jeszcze raz lokalizacja (budynek oraz konkretne położenie lokalu względem stron świata, widoku itp.). Lokal w centrum miasta, na spokojnej ulicy, będzie zawsze droższy od „bliźniaczo” wyglądającego, ale położonego na obrzeżach miejscowości.

Typ budownictwa

Średnia cena metra kwadratowego będzie różna dla budynku z wielkiej płyty, w kamienicy, czy w budynku wybudowanym po 2000 roku, nawet jeśli znajdują się w tej samej lokalizacji. Jeszcze inaczej będzie kształtować się ona na rynku pierwotnym.

Standard wykończenia

Bardzo często mieszkania oceniane są tylko w dwóch podstawowych kategoriach: do remontu (od remontu generalnego po drobne prace remontowe) oraz „pod klucz” (do zamieszkania). Standard wykończenia nie wpłynie radykalnie na wzrost ceny, zawsze ważniejsza będzie lokalizacja oraz typ budownictwa i udogodnienia. Standard wykończenia natomiast ma znaczenie ze względu na ogólne wrażenie na decyzję zakupu: podoba się lub nie (czy ma balkon, taras, ogródek, piwnicę, komórkę lokatorską, miejsce w hali garażowej, postojowe, windę, itd.).

Uwaga! Standard wykończenia często określają meble. Zastanów się, jaki on będzie, kiedy one znikną?! Wpływ na cenę może mieć zaplanowanie i przygotowanie wnętrza nieruchomości przez specjalistę.

Remont, wykończenie

W przypadku nieruchomości do remontu lub wykończenia, do trafnej wyceny przydatna będzie znajomość średnich cen prac remontowych oraz materiałów budowlanych. Dokładne wyliczenia  pozwolą poznać ostateczną cenę nieruchomości.

Uważajcie na zbytnie inwestowanie we wnętrza (np. marmurowa podłoga w mieszkaniu w wieżowcu z lat 60-tych); właściwie oceniajcie kosztu  remontu oraz wykończenia. Pamiętaj, że ostatecznym kosztem, jaki poniesiesz, będzie suma ceny zakupu oraz remontu.

Ceny transakcyjne vs ofertowe

Łatwo dostępną porównywarką cen ofertowych są portale internetowe. Ceny te cechują się niebywałą rozpiętością i często znacznie odbiegają od realiów rynkowych. Na jej wysokość wpływ ma wiele zmiennych, w tym te najmniej racjonalne – powodowane percepcją, sentymentem czy emocjami Sprzedającego. W efekcie, większość nieruchomości wystawianych jest na sprzedaż po cenach, za które nigdy nie zostaną sprzedane. Dla przykładu, różnica między ceną ofertową a rynkową w rejonie Trójmiasta może sięgać nawet 25%. Tak więc ceny transakcyjne (znane nielicznym doradcom ds. sprzedaży) stanowią dużo lepszy punkt wyjścia do przeprowadzenia właściwej wyceny.

Uwaga! Odnoszenie się do cen ofertowych może zmylić i błędnie ukierunkować wycenę wartości.

Nieruchomości z  ceną nie za niską, nie za wysoką, zeskalowaną pod kątem aktualnego rynku ofert oraz pod kątem docelowej grupy klientów, nie tylko nie zalegają na portalach po 2 lata… lecz znikają w ciągu kwartału, znajdując swojego nabywcę. Dzięki współpracy z ekspertami, Sprzedający zdejmuje z siebie ciężar przeprowadzenia całego procesu oraz – co najważniejsze – uzyskuje zamierzony cel: szybką i opłacalną sprzedaż swojej nieruchomości. Oszczędza przy tym czas, a co za tym idzie – pieniądze. Rezygnując ze współpracy z ekspertem, nigdy nie dowiesz się, czy za sprzedaną nieruchomość otrzymałeś maksymalną kwotę.

Cena, czyli poprawna wycena nieruchomości, trafna i realna, to właśnie klucz do sukcesu i szybkiej sprzedaży KAŻDEJ nieruchomości.

W kolejnym artykule dowiesz się, w jaki sposób nieruchomość wycenia rzeczoznawca, a w jaki robią to właściciele mieszkań.