Przy każdym spotkaniu z klientem w sprawie kredytu hipotecznego, na pytanie o to na czym klientowi zależy najbardziej, uzyskuję jedną odpowiedź: “na najniższej racie kredytu.” Zaciągnięcie takiego zobowiązania dla większości kredytobiorców wiąże się z transakcją na długie lata. Zrozumiałym jest więc, że zależy im na jak najniższym miesięcznym koszcie przyjemności posiadania własnego „M”.

Szukaj i negocjuj

Pierwszym aspektem, który warto omówić, jest skorzystanie z usług dużych firm doradczych. Niejednokrotnie, działając jako jednostka, mamy mniejsze możliwości niż duży broker na rynku, który dla banku ma ogromne znaczenie jako partner biznesowy. Firmy świadczące usługi finansowe mogą negocjować dla klienta marżę oraz niektóre opłaty okołokredytowe.

A może druga nieruchomość?

Drugi fakt, to możliwość zabezpieczenia się na drugiej nieruchomości, poza tą już kredytowaną. W takim wypadku obie nieruchomości będą stanowić przedmiot zabezpieczenia. Ta opcja na pewno umożliwia uzyskanie o wiele niższego wskaźnika LTV (z ang. loan to value), używanego przy ocenie ryzyka kredytowego. Jest to współczynnik pomiędzy wysokością kredytu, a wartością (zwykle hipotecznego) zabezpieczenia tego kredytu. Przykładowo, czym wyższa kwota kredytu i wyższy wkład własny w postaci zabezpieczenia nieruchomości, tym marża znacznie się obniża. Poza tym, dzięki wkładowi własnemu na poziomie przynajmniej 20% wartości nieruchomości, unikamy dodatkowych kosztów w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Dłuższy okres spłaty to niższa rata

Kolejną z możliwości na obniżenie raty kredytowej jest wydłużenie okresu kredytowania. Jeśli spłatę rozłożymy na kilka lat dłużej, to oczywistym skutkiem będzie obniżenie miesięcznej raty. Trzeba jednak pamiętać o negatywnych skutkach takiego działania. Im dłużej spłacamy kredyt, tym zapłacone odsetki będą wyższe. Oznacza to, że pomimo iż rata kredytu ulegnie obniżeniu, to w skali całego okresu kredytowania zapłacimy znacznie więcej odsetek. Nie powinniśmy zatem ulegać pokusie radykalnego wydłużenia okresu spłaty, gdyż korzyści mogą być iluzoryczne.

Ratę kredytu można obniżyć także w trakcie spłaty

Ważną kwestią do omówienia pozostaje również możliwość przeniesienia kredytu do innego banku. Pamiętajmy, że nawet jeśli zaciągamy kredyt np. na 30 lat, to nie musimy być związani przez tak długo z tylko jednym bankiem. Warto zawsze rozważyć refinansowanie swojego zobowiązania, szczególnie w sytuacji, gdy zaciągamy kredyt w okresie, gdy oferowane marże są relatywnie wysokie, tak jak ma to miejsce dzisiaj. Jeśli teraz zaciągniemy kredyt, to przecież po kilku latach możemy przenieść nasze zobowiązanie do innej instytucji, gdzie zostanie nam zaoferowana lepsza oferta. Należy zwrócić jednak uwagę, iż nie w każdym banku taka praktyczna możliwość istnieje od początku trwania kredytu. W większości instytucji wcześniejsza spłata bez opłat jest możliwa dopiero po trzech lub pięciu latach od uruchomienia środków. Zawsze jednak trzeba przeliczyć wszystkie koszty związane ze zmianą banku, takie jak np. opłata za wcześniejszą spłatę, czy prowizja za udzielenie „nowego” kredytu. Nie należy sugerować się tylko różnicami w racie kredytowej, ale trzeba także uwzględnić inne koszty. Jeśli klient nie jest przekonany do zmiany kredytu, to może ze swoim bankiem podjąć negocjacje dotyczące poprawienia warunków swojego zobowiązania.

Nadpłata kredytu też obniży ratę

Miesięczna rata ulegnie obniżeniu także w przypadku dokonania jakiejkolwiek nadpłaty. W tym miejscu trzeba uświadomić sobie, że w każdym przypadku dokonujemy nadpłaty tylko kapitału, nie musimy nadpłacać odsetek. Rata kredytu ulegnie obniżeniu jeśli po dyspozycji wcześniejszej spłaty nie dokonamy skrócenia okresu kredytowania. Wówczas niższa kwota zadłużenia zostanie rozłożona na taki sam okres kredytowania i z oczywistych względów miesięczna rata uleganie obniżeniu. Dokonując nadpłaty mamy także możliwość zachowania dotychczasowego poziomu raty, a skróceniu ulegnie okres kredytowania. Z punktu widzenia korzyści finansowych lepszym rozwiązaniem jest krótszy okres, bo nasze zobowiązanie szybciej spłacimy i zapłacimy mniej odsetek. Jeśli jednak priorytetem jest niższa rata, która poprawi płynność finansową, to uzyskamy to tylko w sytuacji, gdy po nadpłaceniu kredytu zachowamy pierwotny okres spłaty.