Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny to bardzo ważna decyzja. Dla wielu z nas jedyna taka w życiu. Na jakie pytania należy sobie odpowiedzieć, zanim podejmiemy ten krok?

Jak wygląda moja zdolność kredytowa?

Niemal każda osoba planująca zakup mieszkania i zaciągnięcie kredytu hipotecznego potrafi powiedzieć czym jest zdolność kredytowa. Najczęściej odpowiadamy, że jest to maksymalna kwota kredytu, jaką bank jest w stanie nam udzielić przy uwzględnieniu dochodów i zobowiązań. Na podstawie tych danych, bank wylicza ile będziemy w stanie spłacać co miesiąc i w ten sposób wyznaczana jest kwota kredytu, którą możemy otrzymać.

Kwota kredytu jaką możemy uzyskać w poszczególnych bankach różni się. Przy takim samym dochodzie i zobowiązaniach w poszczególnych instytucjach otrzymamy różne kwoty, a różnice mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Z czego wynikają te różnice?

Dochód netto, czyli ile?

Do wyliczania zdolności pod uwagę brany jest dochód netto. O ile w przypadku umowy o pracę w każdym banku będzie to niemal zawsze identyczna kwota, o tyle w przypadku umów-zleceń czy działalności gospodarczych, metoda wyliczenia dochodu przyjętego do analizy może się różnić w poszczególnych bankach. Przykładowo, przy działalności gospodarczej czasami liczona jest średnia tylko z ostatnich 12 miesięcy, jednak część banków pod uwagę bierze dochody w roku bieżącym i całym roku poprzednim. Między innymi dlatego mogą pojawiać się różnice. Podobnie, różne podejście banki mogą stosować do zobowiązań. W różnym stopniu do obciążeń może zostać przyjęty kredyt odnawialny, czy karta kredytowa. Dlatego właśnie dostępne kwoty w poszczególnych bankach będą się różnić.

Na ile mnie stać?

Analizę zdolności kredytowej trzeba zawsze przeprowadzać z dwóch perspektyw. Ważne jest określenie kwoty jaką bank może nam przyznać, ale dużo ważniejsze jest samodzielne określenie swoich możliwości. Każdy powinien starannie przemyśleć swoją sytuację finansową i policzyć, jaką ratę będzie w stanie co miesiąc płacić bez nadmiernego obciążenia dla swojego budżetu. Pamiętajmy, że kredyt będziemy spłacać co najmniej kilkanaście lat i nie możemy w analizie pominąć wydatków na ubrania, wakacje, zakup czy naprawę samochodu. Pewne wydatki możemy co prawda ograniczyć przez rok czy dwa, ale nie będziemy przecież przez cały okres kredytowania odmawiać sobie wszystkiego tylko po to, aby zapłacić ratę kredytu. Przeszacowanie swoich możliwości doprowadzi do tego, że będziemy pracować tylko na ratę.

Czy pamiętam o stopach procentowych?

W samodzielnej analizie w szczególny sposób trzeba pamiętać o ryzyku stóp procentowych. Dzisiaj mamy historycznie niskie stopy procentowe, ale ta sytuacja nie będzie przecież trwała wiecznie. Prędzej czy później stopy procentowe wzrosną, a to będzie oznaczać wyższe raty. Dlatego szacując swoje możliwości dzisiaj, musimy w szczególny sposób pamiętać o zagrożeniu wyższą ratą.

Jakiego mieszkania tak naprawdę potrzebuję?

Co jednak zrobić, gdy nasza zdolność kredytowa jest zbyt niska lub nawet mamy w ocenie banku odpowiednią zdolność kredytową, ale w naszej ocenie rata będzie zbyt duża? Wtedy warto rozważyć zmianę swoich oczekiwań względem nabywanego mieszkania. Może lepiej kupić mieszkanie nieco mniejsze i tańsze, ale jeśli bardzo zależy nam na powierzchni, to warto poszukać nieruchomości w innej dzielnicy, gdzie ceny będą nieco niższe. Najgorszą rzeczą jaką można zrobić, to zdecydowanie się na zaciągnięcie zbyt dużego kredytu i myślenie o przyszłości zgodnie z powiedzeniem „jakoś to będzie”. Takie podejście jest mało rozsądne, bo co zrobimy, gdy jednak nie dostaniemy planowanej podwyżki, nie uda nam się znaleźć lepiej płatnej pracy, czy wzrosną stopy procentowe? Natychmiast pojawi się problem ze spłatą. Podejmujmy zatem rozsądne decyzje, bo przecież w nabywanym mieszkaniu nie musimy mieszkać do końca życia. Jeśli za kilka lat sytuacja finansowa się polepszy, będziemy mogli zmienić mieszkanie i zrealizować nasze marzenia. Zatem przy zakupie i zaciąganiu kredytu chłodna głowa i spokojna kalkulacja są niezbędne.

Jak nie wpaść w pułapkę finansową przy wyborze mieszkania:

  • określ budżet jaki masz do dyspozycji,
  • sprawdź swoją zdolność kredytową u zaufanego doradcy finansowego,
  • podsumuj koszty okołokredytowe, określ wysokość wkładu własnego i zastanów się nad wysokością akceptowanej raty,
  • pamiętaj o pozostawieniu sobie buforu na oszczędności, które zabezpieczą nieprzewidziane wydatki,
  • nie zapominaj o zabezpieczeniu swoich bliskich, uwzględnij koszt ubezpieczenia na życie i nieruchomości,
  • zanim zaczniesz oglądać mieszkania– stwórz czeklistę swoich wymagań i według niej oceniaj nieruchomości, które rozważasz. Weryfikuj tę listę zawsze po powrocie – twoje wymagania mają prawo ulec zmianie. Zawsze jednak konfrontuj to z potrzebami, możliwościami i budżetem,
  • spytaj koniecznie pośrednika nieruchomości ile kosztuje miesięczne utrzymanie mieszkania (podlicz czynsz, opłaty za prąd, wodę, fundusz remontowy, oszacuj koszty dojazdu do pracy z miejsca w którym chcesz zamieszkać),
  • wybierając mieszkanie wiedz, że nie musisz w nim mieszkać do końca życia. Możesz sprzedać je, spłacić kredyt i nabyć za kilka lat większe, przestronniejsze, w innej lokalizacji.

kredyt hipoteczny