Rok 2018 to koniec programu Mieszkanie dla Młodych oraz prawdopodobny wzrost stóp procentowych. Jednak pomimo tego w nadchodzącym okresie nie powinniśmy oczekiwać rewolucji na rynku kredytów mieszkaniowych.

Ostatni czas na dopłatę MdM

Rok 2018 to ostatni moment na uzyskanie dopłaty do wkładu własnego w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Ten obowiązujący od 2014 r. program w 2018 r. ostatecznie się zakończy, ale zainteresowanie dopłatami w ciągu 5 lat było bardzo zróżnicowane. W pierwszym roku została wykorzystana zaledwie 1/3 środków przeznaczonych na dopłaty, a dopiero późniejsza nowelizacja ułatwiła otrzymanie dopłaty i poziom wykorzystania bardzo wzrósł. Przykładem rekordowego zainteresowania dopłatami był rok 2017, kiedy to po rozpoczęciu roku dostępne środki zostały wykorzystane zaledwie w ciągu kilku tygodni. Jeszcze większym zainteresowaniem program cieszy, a właściwie cieszył się w 2018 r.. Zaledwie po 2 dniach cała dostępna kwota została zarezerwowana przez klientów zainteresowanych dopłatami. Oceniając program dopłat, należy zwrócić szczególną uwagę na możliwość zastąpienia dopłatami wymaganego wkładu własnego. Od 2014 r. banki wymagają wkładu własnego, początkowo 5%, a ostatecznie nawet 20%, jednak dopłata MdM jest uznawana przez banki jako wkład własny. Pozwoliło to na uzyskanie kredytu osobom, które nie dysponowały środkami własnymi. Dużą wadą programu były regionalne dysproporcje w ustalaniu limitów cen kwalifikujących mieszkania do programu. Limity te często nie przystawały do cen transakcyjnych na lokalnych rynkach, co powodowało, że podaż mieszkań w MdM była albo bardzo duża, albo skrajnie mała w stosunku do lokalnych zasobów.

Czy jesteśmy gotowi na podwyżki stóp procentowych?

W 2018 r. coraz bardziej realne staje się podwyższenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Co prawda, część członków RPP, w tym Prezes Narodowego Banku Polskiego, w swoich wypowiedziach wskazuje, że podwyżek w 2018 r. nie powinniśmy się spodziewać, jednak sytuacja zmienia się dynamicznie i podwyżka stóp może mieć miejsce już za kilka miesięcy. Jednak niezależnie od tego, czy stopy wzrosną w 2018 r., czy 2019 r., już dzisiaj powinniśmy być przygotowani na wzrost rat. Czy wszyscy kredytobiorcy są świadomi tego, o ile wzrośnie rata kredytu? Z punktu widzenia kredytobiorcy najistotniejsze są poziomy stopy WIBOR 3M, który od wielu miesięcy oscyluje wokół poziomu 1,73%. Jeśli stopa WIBOR wzrosłaby do poziomu 2,5%, to miesięczna rata dla kredytu 30-letniego byłaby wyższa o 10%. W sytuacji gdy WIBOR wynosiłby 4%, rata kredytu byłaby wyższa aż o 30%. Stopy procentowe wyższe o 3–4 p.p. były utrzymywane kilka lat temu i osoby, które zaciągnęły swoje zobowiązania przed 2015 r., wiedzą, co oznacza wyższa rata, o ile więcej będą musiały płacić. Można powiedzieć, że ci kredytobiorcy znają już smak wyższej raty i teoretycznie wiedzą, czego się spodziewać. W innej sytuacji są osoby zadłużające się po 2015 r. W tym czasie stopy procentowe systematycznie ulegały obniżeniu, więc raty kredytów także spadały, zatem kredytobiorcy nie spłacali jeszcze swoich rat przy wyższych stopach procentowych. Co prawda, banki szacując zdolność kredytową, są od kilku lat zobowiązane do wyliczania jej przy założeniu wyższych stóp procentowych i wyższych rat, jednak czy każdy kredytobiorca będzie przygotowany na wyższe płatności? Pewnie dla zdecydowanej większości wzrost raty o 10–20% nie będzie wielkim problemem, jednak na pewno dla pewnej grupy osób rata wyższa o 30% okaże się zbyt dużym obciążeniem.

Koniec dopłat RNS to wyższe raty

Kolejnym wyzwaniem dla części kredytobiorców będą wyższe raty spowodowane zakończeniem dopłat do rat w ramach programu Rodzina Na Swoim. W ramach tego kredytu osoby spłacające swoje zobowiązania otrzymywały dopłaty przez 8 lat, co pozwalało na obniżenie miesięcznych rat o kilkadziesiąt procent. Najwięcej kredytów w ramach RnS było udzielanych w latach 2010–2012. Właśnie teraz dla tych osób nadchodzą czasy zakończenia pomocy w spłacie raty. Skokowy wzrost wymaganych płatności może być problemem dla wielu osób. Co prawda, sytuację nieco łagodzą niskie stopy procentowe, a ponieważ dopłaty są naliczane do odsetek, to wzrost rat nie okaże się aż tak duży. Inaczej jednak sytuacja będzie wyglądać, gdy stopy procentowe wzrosną. Wówczas zakończenie wypłacania dopłat RnS podniesie miesięczną ratę w sposób znaczący.

Wkład własny bez zmian

W 2018 r. i w kolejnych latach nie są planowane zmiany w zakresie wkładu własnego. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego kwota udzielonego kredytu nie może przekroczyć 80% wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to konieczność wniesienia 20% środków własnych. Jednak przepisy nadzoru finansowego wskazują także na możliwość udzielenia kredytu z połowę mniejszym wkładem własnym pod warunkiem ubezpieczenia pozostałej wymaganej części wkładu własnego. Aktualnie zdecydowana większość banków umożliwia zaciągnięcie kredytu z wkładem własnym na poziomie 10%. Nie spełniły się zatem złe przepowiednie, że konieczne będzie wniesienie dwukrotnie wyższego wkładu własnego. Wprowadzany systematycznie od 2014 r. wymóg wkładu własnego nie wywołał oczekiwanego przez wielu załamania na rynku. Okazało się, że Polaków stać na posiadanie wkładu własnego i rynek kredytowy bez większych turbulencji dostosował się do wymogów.

Jak będą wyglądać trendy na rynku kredytów hipotecznych? Pobierz Trandbooka 2018!
Jak będą wyglądać trendy na rynku kredytów hipotecznych? Pobierz Trandbooka 2018!

Autorem tekstu jest Michał Krajkowski z NOTUS Finanse

Główny Analityk w firmie NOTUS Doradcy Finansowi. Z sektorem finansowym związany od 2003 roku. Pracę w NOTUS Doradcy Finansowi rozpoczął w grudniu 2005 r. od funkcji Doradcy Kredytowego. Od 2008 roku pełnił obowiązki Analityka Produktów Finansowych, a od listopada 2011 roku  zajmuje stanowisko Głównego Analityka. Jest odpowiedzialny za przygotowywanie analiz z obszaru finansów osobistych, w szczególności w zakresie kredytów i innych produktów bankowych. Michał Krajkowski jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Tekst ukazał się w Trendbooku 2018. Kliknij i pobierz całą publikację.