Kupno nieruchomości to jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Nie ma się co dziwić – jej konsekwencje, zwłaszcza finansowe, będziesz odczuwać potem przez wiele lat. Jak w takim razie dokonać dobrego wyboru i po wszystkim płakać jedynie ze szczęścia?

Zanim przejdziemy do stanu prawnego, czyli absolutnej podstawy, którą musisz sprawdzić przed złożeniem podpisu u notariusza, upewnijmy się, że Twój obiekt westchnień faktycznie jest dobrym wyborem.

 

FAZA I – dobry wybór

Krok #1 – Mądre kupno nieruchomości, czyli czego ja tak naprawdę potrzebuję i na ile mnie faktycznie stać?

Ten krok szczególnie uważnie powinni przeanalizować klienci, którzy planują posiłkować się kredytem hipotecznym. Zdaniem Marty Górskiej – eksperta finansowego – zdecydowanie zbyt często źle szacujemy swoje zdolności kredytowe, zaciągając zobowiązania, których spłata w znacznym stopniu wpływa na nasze późniejsze życie.

Jak więc dokonać dobrego wyboru?

  • sprawdź zdolność kredytową,
  • określ budżet, który nie jest twoim kredytowym maksimum,
  • zastanów się nad wysokością raty, która dalej pozwoli ci żyć na własnych warunkach,
  • pamiętaj o zapewnieniu sobie poduszki finansowej na wypadek potknięć,
  • stwórz listę swoich prawdziwych wymagań i nie wykraczaj poza nie pod wpływem emocji,
  • uwzględnij wszystkie opłaty związane z nowym mieszkaniem,
  • pamiętaj, że nie musisz mieszkać w tej nieruchomości do końca życia, więc warto potraktować ją jako opłacalną inwestycję.

Kliknij po więcej porad i przeczytał cały artykuł

Krok #2 – Stonowanie emocji i nauka cierpliwości

Jeżeli czytasz ten artykuł, to zapewne masz już za sobą pierwsze poszukiwania na portalach. Dużo tego, prawda? W dodatku ogłoszenia różnią się jakością, ilością informacji i – o zgrozo – ich zgodnością na różnych stronach. Być może nawet masz już za sobą pierwsze prezentacje i szykujesz się do kolejnych. W związku z tym, koniecznie pamiętaj o tych punktach:

  • ostudź własne emocje i nie daj ponieść się pierwszemu wrażeniu – możesz nie zauważyć przez nie wielu defektów,
  • jeżeli tylko pozwala ci na to czas – oglądaj mieszkania dwu- lub trzykrotnie,
  • przynajmniej raz obejrzyj nieruchomość za dnia – lepiej widać wtedy wszelkie pęknięcia czy nierówności,
  • przynajmniej raz obejrzyj ją też w towarzystwie specjalisty budowlanego – wydatek rzędu 200 zł może zaoszczędzić ci wielu przykrych niespodzianek,
  • zawsze wybieraj dobrą lokalizację – to ona wpłynie w dużej mierze na twoje życie i późniejszą odsprzedaż.

Krok #3 – Sprawdź każdy kąt, Sherlocku!

Zanim zaprosisz wspomnianego wcześniej specjalistę, aby obejrzał nieruchomość, którą finalnie zamierzasz kupić, sam dokonaj wstępnej analizy:

  • sprawdź stan instalacji elektrycznej – włącz wszystkie światła jednocześnie i obserwuj, co będzie się działo z napięciem,
  • sprawdź ciśnienie wody – odkręć maksymalnie wszystkie krany,
  • sprawdź ciśnienie gazu – odkręć wszystkie palniki i zobacz, z jaką siłą płonie ogień,
  • zbadaj szczelność okien oraz stan drzwi wejściowych,
  • oceń stan podłóg,
  • przeszukaj wszelkie otwory w podłodze i ścianach oraz dokładnie obejrzyj elementy drewniane w domu w poszukiwaniu śladów insektów.

Sprawdź, kiedy kupić mieszkanie w 2018 r.

Krok #4 – Kto pyta, nie żałuje

Nie wstydź się pytać, nawet jeśli masz robić to przez okrągłą godzinę! Za każdym razem, kiedy uznasz, że dość już drążenia, przypomnij sobie jaką sumę zamierzasz zainwestować w ten zakup. Nie możesz zapomnieć o takich pytaniach:

  • kim są Twoi przyszli sąsiedzi i czy w bliskim otoczeniu nie znajdują się rodziny patologiczne,
  • kiedy przeprowadzane były ostatnie remonty instalacji w budynku,
  • kto jest zarządcą budynku i czy przykłada się do swojej pracy.

Krok #5 – Pobierz checklistę, którą dla Ciebie przygotowałem 😉

Kliknij w baner i pobierz #zadarmo listę pytań, które musisz zadać podczas oglądania i wybierania nieruchomości. Zbiera ona w jedną, zgrabną całość pierwszą część tego artykułu.

FAZA II – stan prawny

Diabeł tkwi… w papierach.

Przede wszystkim musisz przeanalizować księgę wieczystą. Masz pełne prawo zapytać o jej numer właściciela lokalu i bezpłatnie zapoznać się z jej treścią pod adresem: www.ekw.ms.gov.pl. Jeżeli sprzedający nie będzie chciał udostępnić ci numeru księgi swojego mieszkania, to najprawdopodobniej przyszła pora, by krzyknąć: “odwrót!”.

*Należy wspomnieć, że nie wszystkie nieruchomości posiadają KW. Tak jest w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W takiej sytuacji po wszystkie dokumenty potwierdzające właścicielstwo lub zaległości trzeba zgłosić się do spółdzielni.

Przystanek #1: Chwila, chwila, Panie Żabka – kto tu jest właścicielem?

Wszystkie potrzebne ci informacje znajdziesz w dziale II księgi wieczystej. To właśnie tam wpisany jest właściciel nieruchomości. Niestety, księgi wieczyste nie zawsze są aktualne. Często bywa tak np. w przypadku spadków i braku ujęcia w KW nowych właścicieli. Pamiętaj, że na sprzedaż zawsze muszą wyrazić zgodę wszystkie osoby wymienione w dziale II księgi wieczystej… oraz w dziale III, ale o tym za moment.

Przystanek #2: Co w KW – niemal święte, co w ogłoszeniu – niekoniecznie.

Mowa tu o dziale I-O, w którym znajdziesz informacje o tym, co dokładnie sprzedający zamierza zbyć. Sprawdź poprawność adresu, powierzchni, ilości pomieszczeń oraz ich funkcji oraz – przede wszystkim – przeznaczenia samego lokalu. Jeżeli znajdziesz tam zapis: “lokal mieszkalny”, możesz spać spokojnie.

Przystanek #3: Chcesz spłacać tylko swój kredyt? Dział IV przeanalizuj pod mikroskopem!

W dziale czwartym księgi wieczystej znajdziesz informacje o hipotekach i zadłużeniach związanych z mieszkaniem, a więc wszystkich zobowiązaniach na niej ciążących (tak, długi powiązane są z nieruchomością, a nie jej właścicielem). Zadbaj, aby w momencie umowy końcowej, widniały w tym miejscu słowa: “brak wpisów”.

Boisz się kupna mieszkania z hipoteką? Zupełnie niesłusznie! Przeczytaj artykuł.

Przystanek #4: Dział III, czyli niechciany lokator

To właśnie tutaj znajduje się owiany złą sławą zapis – służebność osobista – nazywany również dożywociem. Oznacza on mniej więcej tyle, że możemy kupić nieruchomość z lokatorem, którego nie będziemy mogli z niej usunąć. Przeczytaj więcej.

Niestety, osoba wpisana w dziale III również musi wyrazić zgodę na sprzedaż. W przeciwnym razie, mimo zmiany właściciela mieszkania, będzie ona dalej w pełni uprawniona do zajmowania nieruchomości. Niestety, umowa dożywocia nie musi być ujawniona w KW. Warto zabezpieczyć się w takim przypadku oświadczeniem sprzedającego o tym, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich.

Przystanek #5: Nie sposób nie umieścić wzmianki o WZMIANKACH

Czym jest wzmianka?

„Wzmianka stanowi informację ostrzegającą o złożeniu niezałatwionego jeszcze wniosku o wpis, który po jego dokonaniu może zmienić treść księgi wieczystej w zakresie określonym żądaniem wniosku” – Stanisław Rudnicki, komentarz do ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Co to dla nas oznacza w praktyce? Mniej więcej tyle, że do czasu umieszczenia wpisu należy mieć się na baczności, bo treść KW może być nieaktualna w tak newralgicznych punktach, jak np. własność. Niemniej jednak, wzmianki zawsze widoczne są bardzo wyraźnie, a z pomocą notariusza możemy sprawdzić czego dotyczą.

Przystanek #6 (opcjonalny): Niegospodarna działalność gospodarcza

Jeżeli w lokalu prowadzona była działalność gospodarcza, warto upewnić się, że mieszkanie nie służyło początkującemu biznesmenowi jako możliwość do odpisów. Spokojny sen zapewni nam zaświadczenie z Urzędu Skarbowego (nie wcześniej niż na 3 dni przed aktem przenoszącym własność) o niezaleganiu z opłatami i podatkami. Podobny dokument warto zorganizować w przypadku Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Kupno nieruchomości – trudne miłego początki

Jak widać, bezpieczne kupno nieruchomości nie należy do najłatwiejszych zadań. Mam jednak nadzieję, że po lekturze tego artykułu nie będziesz bać się zadawać pytań i trzy razy sprawdzić wszystko, zanim zaczniesz szukać notariusza do sporządzenia umowy końcowej. W każdym momencie też możesz zwrócić się o pomoc do pośrednika, którego doświadczenie zapewni Ci bezpieczeństwo, nawet w przypadku nietypowych zapisów w umowach.