Może się wydawać, że niezabudowany grunt jest nieruchomością, której sprzedaż jest najmniej problemowa w porównaniu z mieszkaniami czy domami. Nic bardziej mylnego!

Jeżeli zastanawiasz się, jak szybko sprzedać działkę, sprawdź najpierw szereg dokumentów oraz stan terenu. Często, jako właściciele działki, nawet nie wiemy, że prawnie teren nie ma zapewnionego dojazdu, mimo że dojeżdżamy do niego codziennie piękną, utwardzoną drogą.

Jak szybko sprzedać działkę i co należy sprawdzić przed startem?

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie statusu działki: czy jest to działka rolna, budowlana, usługowa, a może leśna. Są dwa dokumenty, za pomocą których możemy to sprawdzić:

  • Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy,
  • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy.

Te dwa dokumenty to plany wyznaczające przeznaczenie działek. Ale uwaga! Studium określa tylko ogólne przeznaczenie i jest ono sporządzane zawsze dla całego terenu danej gminy. Ze względu na ogólny charakter tego dokumentu, nawet jeśli nasza działka jest w nim przeznaczona pod zabudowę, i tak musimy wystąpić o warunki zabudowy, jeśli planujemy szybko sprzedać działkę jako budowlaną. Natomiast miejscowy plan jest aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że jeśli w miejscowym planie nasza nieruchomość jest oznaczona symbolem MN – tereny zabudowy mieszkaniowej – nie musimy już występować o warunki zabudowy, ponieważ symbol ten oznacza, że działka jest już prawnie budowlana. Miejscowe plany wyznaczają szczegółowe parametry dopuszczalnej zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Plany te nie są jednak obowiązkowe do sporządzenia dla całego terenu gminy. Może więc się zdarzyć (i zdarza się bardzo często), że na terenie posiadanej przez nas działki nie będzie uchwalony miejscowy plan, a tylko studium.

Co zrobić, gdy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy?

Największy popyt jest na działki budowlane. Co więc zrobić, jeśli nasza działka jest objęta tylko ogólnym dokumentem, czyli Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy i dodatkowo jest w tym dokumencie przeznaczona jako tereny rolne? Żaden problem! Wystarczy złożyć w gminie wniosek o wydanie warunków zabudowy. Po złożeniu wniosku, urząd ma dwa miesiące na wydanie decyzji. W praktyce jednak, należy uzbroić się w cierpliwość, ponieważ wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest uzależnione tylko od urzędu gminy, a jeszcze od wielu innych organów, przez co czas wydania decyzji może się trochę przedłużyć.

Warto jednak poczekać, by szybko sprzedać działkę z większym zyskiem, gdyż działki budowlane są kupowane za wyższe ceny niż działki rolne. Często błędnie podchodzimy do warunków zabudowy, myślimy: “złożę wniosek, gdy pojawi się konkretny klient”. Jednak jak klient może być konkretny, gdy nie będzie miał jasnej informacji, jaki dom będzie mógł postawić na działce? Może się okazać, że warunki zabudowy określą inne parametry domu niż te, o których myślał klient. Dodatkowo, do warunków zabudowy dodawana jest mapa, która zawiera linie wyznaczające granice, w których można się budować (nigdy cała powierzchnia działki nie jest przeznaczona pod zabudowę).

W przypadku, gdy posiadamy działkę znacznie większą

niż typowo budowlane (do trzydziestu arów), zanim wystąpimy o warunki zabudowy, należy zgłosić się do geodety i ustalić z nim podział terenu na mniejsze części. Bardzo ważne, aby zrobić to przed wystąpieniem o warunki zabudowy, ponieważ po podziale warunki wydane na całą działkę wygasają i na każdą mniejszą działkę, wydzieloną z większego terenu, trzeba znowu występować osobno o warunki zabudowy. Jeśli więc posiadamy większy teren, a chcemy go sprzedać z zyskiem, zasada jest następująca: najpierw podział działki, a dopiero później występujemy po kolei o warunki zabudowy na każdą nowo wydzieloną działkę.

Bez obaw, warunki zabudowy są wydawane bezterminowo. O warunki zabudowy wystąpić może każdy, nie tylko właściciel danej działki. Warunki wygasają w momencie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Jest to, jak już wcześniej wspomniałam, akt prawa miejscowego i ma on najwyższą rangę wśród dokumentów określających przeznaczenie działki. Warunki wygasnąć mogą również w przypadku podziału nieruchomości lub gdy inna osoba wystąpi o nowe warunki. Jednak gdy takie okoliczności nie będą miały miejsca, warunki zabudowy są ważne bez określonego terminu.

Inny przypadek stanowi pozwolenie na budowę

– ten dokument wydawany jest na okres dwóch lat. Jednak o pozwolenie na budowę występuje się z konkretnym projektem domu, który chcemy wybudować na działce. O pozwolenie na budowę jednak można wystąpić, gdy działka jest budowlana, czyli albo określa ją tak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, albo wydane zostały na działkę warunki zabudowy.

Działka jest już budowlana – co należy sprawdzić?

Niezależnie od tego, czy kupujemy, czy sprzedajemy działkę, należy się upewnić, że działka ma zapewniony dojazd. Bynajmniej nie chodzi tu o fakt, że jakaś droga prowadzi do działki, a o to, czy mamy prawo z tej drogi korzystać. Najprostszym sposobem jest zadzwonić do gminy, w której znajduje się nasza działka, podać jej numer i poprosić o informację, czy droga, która prowadzi do naszej działki jest drogą gminną, czy prywatną. Jeśli jest to droga gminna – o nic więcej nie musimy się martwić, ponieważ jest to droga publiczna, z której mamy prawo korzystać. Jeśli jednak dostaniemy informację, że jest to droga prywatna, musimy sprawdzić akt notarialny, który otrzymaliśmy przy zakupie działki oraz księgę wieczystą.

Może się okazać, że droga jest prywatną własnością właścicieli działek zlokalizowanych przy danej drodze, a my jesteśmy jednymi z tych współwłaścicieli. Wtedy w akcie notarialnym kupna-sprzedaży działki jest zapis, że działkę nabyliśmy razem z udziałem w drodze. Wówczas, sprzedając działkę, sprzedajemy ją również razem z udziałem w drodze. Jeśli chcemy nadal mieć jakąś część udziału, nawet po sprzedaży, możemy sprzedać tylko część swoich udziałów. Ma to sens w momencie, gdy sprzedajemy jedną z wielu działek zlokalizowanych obok siebie – dzielimy nasze udziały po równo dla każdego nowego właściciela każdej z działek. Co w sytuacji, w której okaże się, że

droga dojazdowa jest drogą prywatną, a w akcie notarialnym nie ma zapisu, że mamy udział w drodze?

Należy wtedy sprawdzić księgę wieczystą naszej nieruchomości. Można to zrobić przez internet, za pomocą strony www.przegladarka-ekw.ms.gov.pl, gdzie wpisujemy numer księgi wieczystej naszej działki. Dział I-Sp księgi wieczystej zawiera spis praw, który nam przysługuje. Jeśli droga dojazdowa jest drogą prywatną, w której nie mamy udziału, w tym dziale księgi wieczystej powinien widnieć wpis o przysługującym nam prawie przejścia lub przejazdu przez inną działkę, stanowiącą drogę dojazdową. Z kolei w księdze wieczystej nieruchomości stanowiącej drogę powinien widnieć wpis o tym prawie, ale w dziale III-cim – ograniczenia związane z nieruchomością.

Gdy przeglądamy naszą księgę wieczystą, warto upewnić się, że wszystkie wpisy w niej są zgodne. Należy przejrzeć po kolei wszystkie działy:

  • dział I-O: oznaczenie nieruchomości – upewnij się, że numer, obręb i powierzchnia działki się zgadzają;
  • dział I-Sp: spis praw – sprawdź, czy przysługuje prawo przejścia i przejazdu przez inne nieruchomości;
  • dział II: oznaczenie właściciela – warto sprawdzić, czy dane właściciela / współwłaścicieli działki są właściwe;
  • dział III: ograniczenia – każdy zapis w tym dziale powinien zapalić nam w głowie czerwoną lampkę. Wpisy w tym dziale oznaczają, że właściciel innej nieruchomości ma jakieś prawa wobec naszej nieruchomości, np. może korzystać z naszej działki lub przez nią przejeżdżać;
  • dział IV: hipoteka – zdarza się, że działka była obciążona hipoteką, która dawno została spłacona, a zapis o niej nadal widnieje w księdze. Należy wtedy niezwłocznie złożyć wniosek do sądu rejonowego o wykreślenie hipoteki z naszej księgi wieczystej.

Działka jest budowlana, ma zapewniony dojazd, księga wieczysta jest bez niepożądanych wpisów – co jeszcze należy sprawdzić?

Bardzo ważną rzeczą jest uzbrojenie działki. Teren może bardzo stracić na wartości, jeśli najbliższe uzbrojenie jest mocno oddalone. Aby upewnić się, że działka jest uzbrojona, należy pobrać z urzędu gminy mapę zasadniczą. Na mapie tej zaznaczone będą wszelkie przyłącza: prąd, woda, kanalizacja, gaz, telekomunikacja. Jeśli teren jest uzbrojony, od razu jest on atrakcyjniejszy. Odchodzą wtedy koszty przyłączenia się do sieci (im sieci są zlokalizowane dalej działki, tym koszty podłączenia będą wyższe).

Podsumowując, aby szybko sprzedać działkę bez problemów, nie wolno zapomnieć o sprawdzeniu ważnych kwestii prawnych. Prawie każdy teren można sprzedać z zyskiem – wystarczy poświęcić trochę czasu i z rolnej działki można zrobić atrakcyjną budowlaną działkę, a właśnie takie najczęściej są poszukiwane na rynku.