Wynajem mieszkań w Polsce jest wciąż dużo mniej popularny, niż na przykład u naszych zachodnich sąsiadów. Powody są różne: sporo osób marzy o posiadaniu własnych czterech kątów i widzi w tym ogromną wartość, natomiast znaczna część właścicieli obawia się wynajmować obcym ludziom nieruchomość, która często stanowi majątek ich życia. Czasy się jednak zmieniają, wielu młodych ludzi podróżuje po kraju lub świecie i nie przywiązuje się na dłużej do jednego miejsca. Inni potrzebują po prostu kilku lat, zanim uda im się zainwestować we własne mieszkanie. Najem staje się więc coraz popularniejszy, a właściciele nieruchomości zastanawiają się, jak skutecznie zabezpieczyć się przed nieuczciwością najemców.

Często podczas próby wynajęcia mieszkania przyszli najemcy dowiadują się, że właściciel bierze pod uwagę wyłącznie najem okazjonalny. Jednak wokół tematu umów najmu okazjonalnego narosło już tyle mitów, że wiele osób stara się za wszelką cenę uniknąć tej formy. Dlaczego?

Nieuzasadnione obawy najemców

Istnieje przekonanie, że tryb najmu okazjonalnego właściwie w całości znosi wszelkie prawa najemcy wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, więc wynajmujący jest bezkarny i może z łatwością pozbyć się lokatora bez większego powodu. Nie jest to jednak zgodne z prawdą.

Rzeczywiście: część zapisów z ustawy o ochronie lokatorów zostaje znacznie złagodzona. Ale uczciwy najemca, który wywiązuje się z wszelkich obowiązków zawartych w umowie, absolutnie nie musi się obawiać nagłego wyrzucenia z mieszkania w trakcie trwania umowy. Jeśli więc opłacamy w terminie czynsz i wszystkie inne rachunki związane z wynajmowanym lokalem, użytkujemy mieszkanie zgodnie z jego przeznaczeniem i nie zakłócamy porządku domowego – nie musimy bać się niespodziewanej eksmisji.

Najem okazjonalny – formalności

Aby poznać wszelkie korzyści płynące z trybu najmu okazjonalnego, warto prześledzić kroki (i wynikające z nich konsekwencje), jakie muszą podjąć wynajmujący i najemca, którzy chcą zawrzeć taką umowę.

Na początku najemca musi wskazać lokal mieszkalny, do którego przeprowadzi się, kiedy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Konieczne jest dostarczenie wynajmującemu oświadczenia podpisanego przez właściciela mieszkania zastępczego. Dokument ten nie musi być poświadczony notarialnie. Ważne, by zawierał dane mieszkania i właściciela, który wyraża zgodę na przyjęcie najemcy pod swój dach, gdy zajdzie taka konieczność.

Następnie wynajmujący i najemca podpisują umowę najmu okazjonalnego. Co ważne, sama umowa również nie wymaga formy aktu notarialnego.

Trzeci krok należy do najemcy: z umową i oświadczeniem musi udać się do notariusza. Na tym etapie należy sporządzić w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się przez najemcę egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który został wyznaczony w żądaniu egzekucyjnym. Wyłącznie to oświadczenie, stanowiące załącznik do umowy, musi być sporządzone w formie aktu notarialnego.

Następnie najemca przekazuje wynajmującemu komplet dokumentów. Od dnia rozpoczęcia najmu właściciel mieszkania ma 14 dni na zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Najemca powinien mieć wgląd do potwierdzenia, że wynajmujący dokonał tego zgłoszenia.

Pominięcie któregokolwiek z etapów sprawia, że nie możemy mówić o najmie okazjonalnym, a jedynie o zwykłym trybie najmu nieruchomości.

Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat).

Kto może skorzystać z tej formy?

Warto pamiętać, że najem okazjonalny dotyczy wyłącznie tych nieruchomości, które przeznaczone są do celów mieszkalnych. Korzystając z tego trybu nie wynajmiemy więc na przykład lokalu usługowego. Z umów najmu okazjonalnego nie mogą też korzystać osoby prowadzące działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu nieruchomości. Tryb najmu okazjonalnego jest więc dostępny wyłącznie dla osób prywatnych.

Każdy najemca, który nie zwleka z opłatami i w żaden inny sposób nie narusza warunków umowy, może podpisać umowę najmu okazjonalnego bez obaw. Przy tej formie najmu ma bowiem zastosowanie ważne prawo, które wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów: wynajmujący nie może bez powodu wypowiedzieć umowy i wyrzucić najemcy bez zachowania ustalonego terminu wypowiedzenia. Uczciwym osobom nie grozi więc nagłe wyrzucenie na bruk.

Kiedy coś pójdzie nie tak

Co może zrobić wynajmujący, który nie miał tyle szczęścia i trafił na mniej uczciwego najemcę? Tryb najmu okazjonalnego pozwala na wypowiedzenie umowy przez wynajmującego w następujących przypadkach:

  1. jeśli lokator korzysta z mieszkania w sposób, który jest niezgodny z umową, dopuszcza do powstania w lokalu szkód, wykracza przeciwko porządkowi domowemu itp., a po otrzymaniu od wynajmującego pisemnego upomnienia kontynuuje te działania;
  2. kiedy lokator przez 3 okresy płatności nie uregulował czynszu lub innych opłat, a następnie – po pisemnym oświadczeniu wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności – wciąż tego nie zrobił;
  3. gdy bez zgody właściciela lokator podnajął bądź wynajął mieszkanie lub jego część;
  4. kiedy najemca podczas trwania umowy stracił możliwość ewentualnego przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i nie dostarczył kolejnego oświadczenia ze wskazaniem nowego miejsca, w którym mógłby zamieszkać.

Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość pozbycia się uciążliwego lokatora z mieszkania. Najemca – w przypadku wystąpienia którejś z powyższych sytuacji – otrzymuje od wynajmującego pisemne żądanie opuszczenia nieruchomości w ciągu 7 dni.

Jeśli nie zastosuje się do tego żądania, właściciel nieruchomości może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który stanowi załącznik do umowy – a więc oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę. Sąd rozpatruje kompletny wniosek (z kopią żądania opuszczenia lokalu, potwierdzeniem jego doręczenia oraz potwierdzeniem zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego) w ciągu 3 dni. Następnie może uruchomić przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.

Ponieważ najemca dobrowolnie poddał się egzekucji, co potwierdził notarialnie, może zostać eksmitowany z lokalu również w miesiącach zimowych. Przed eksmisją nie są chronione osoby małoletnie ani ciężarne kobiety.

Czy warto więc obawiać się najmu okazjonalnego? W żadnym wypadku – o ile jest się uczciwym najemcą. Formalności związane z podpisaniem takiej umowy nie są szczególnie zawiłe, a wynajmujący będzie zabezpieczony przed ewentualnymi problemami, które ciągną się czasem przez długie miesiące.