Jednym z istotnych pytań, na które sprzedający powinien znaleźć odpowiedź jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego, jest kwestia opodatkowania sprzedaży mieszkania lub domu.

Co sprzedający powinien wiedzieć o podatku dochodowym przy sprzedaży nieruchomości i jakie ma możliwości uniknięcia opodatkowania? Wiedza sprzedających w tym zakresie często jest niewystarczająca i często skutkuje nerwowymi sytuacjami i niepotrzebnymi stratami finansowymi.

Podatek od sprzedaży mieszkania nienależny po 5 latach

Pierwszym i najłatwiejszym, bo niewymagającym jakichkolwiek działań, sposobem, aby podatek dochodowy od zbycia nieruchomości był nienależny, jest upłynięcie 5 lat pomiędzy datą nabycia a datą sprzedaży mieszkania.

Trzeba jednak pamiętać, że mowa tu o 5 latach podatkowych, nie kalendarzowych! Pozwolę sobie na przykładzie Pana Marka zobrazować sytuację: Pan Marek kupił 3-pokojowe mieszkanie w lutym 2013 roku i wystawił je na sprzedaż w marcu 2018 roku. Był pewien, że 5-letni okres już minął.

Niestety, w tym przypadku 5-letni okres, niezbędny do uniknięcia opodatkowania, minie z dniem 31.12.2018. Warto mieć tego świadomość, podejmując decyzję o sprzedaży, i pamiętać, że koniec 5-letniego okresu karencji zawsze będzie przypadał na koniec danego roku. Bez względu na to czy mieszkanie lub dom zostały nabyte w lutym, marcu czy we wrześniu. Po upływie 5 lat nie trzeba składać żadnego zeznania podatkowego do US.

Podatek, ale od czego?

Warto wspomnieć, że podstawą dla obliczania naszego podatku jest Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.). W interesującym nas przypadku, podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19%. Często jest potocznie nazywany „podatkiem od wzbogacenia”. Podstawą jego wyliczenia jest różnica między ceną nabycia a ceną zbycia mieszkania lub domu, a więc po prostu dochód. Klienci często myślą, że będą musieli zapłacić 19% od ceny sprzedaży, co jest nieprawdą. Będą musieli zapłacić 19% od dochodu. Dlatego tak istotne jest ustalenie ceny nabycia wraz z dodatkowymi ewentualnymi kosztami, które tę wartość podwyższają.
Najlepiej zobrazować to na liczbach i przykładzie.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży mieszkania?

Pani Kasia kupiła 2-pokojowe mieszkanie w 2015 roku za kwotę 200.000. W 2017 roku podjęła decyzję o sprzedaży mieszkania i znalazła potencjalnego nabywcę za cenę 250.000 pln”. Ile Pani Kasia powinna odprowadzić podatku i co może zrobić, by tego podatku nie płacić? Otóż możemy mieć tu kilka wariantów, mianowicie:

  1. Cena kupna 200.000, koszty związane z kupnem 10.000 (w tym taksa notarialna, podatek PCC, prowizja pośrednika). Cena sprzedaży 250.000
    Podstawa opodatkowania: 250.000 – 210.000 = 40.000 (dochód)
    Podatek: 19% x 40.000 = 7.600pln.
    7.600pln – tyle wyniesie należny podatek

Do kosztów związanych z nabyciem, powiększających cenę nabycia, możemy zaliczyć – tak jak Pani Kasia – opłaty notarialne, podatek PCC, prowizję pośrednika. Wszystko na podstawie faktur.

  1. Cena 200.000, koszty związane z nabyciem 10.000 pln (jw.), koszty remontu przeprowadzonego w 2016 roku: 12.000 remont łazienki, 8.000 – wykonanie nowej zabudowy kuchennej.
    Cena sprzedaży: 250.000 pln
    Podstawa opodatkowania: 250.000 – 10.000 – 12.000 = 228.000 pln
    Podatek: 19% x 28.000 = 5.320 pln

Pani Kasia może zaliczyć do kosztów zarówno 10.000 pln, związane z obsługą transakcji kupna, jak i koszty remontu łazienki w wysokości 12.000 pln, które ma odpowiednio udokumentowane (faktury na materiały, robociznę itp.). Nie może natomiast uwzględnić kwoty związanej z wykonaniem zabudowy kuchennej. Meble, choćby stanowiły stałą zabudowę, nie mogą być wydatkami powiększającymi cenę nabycia.

Co w sytuacji, kiedy cena zbycia jest równa lub niższa od ceny kupna?

Co by było w sytuacji, gdyby Pani Kasia chciała swoje mieszkanie sprzedać za taką samą kwotę jak je nabyła? Otóż nic. Nie musiałaby płacić żadnego podatku, ponieważ podstawa opodatkowania wyniosłaby zero. Podobnie, gdyby sprzedała poniżej ceny nabycia – podatek byłby nienależny.

Podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny

Zupełnie jednak inaczej sytuacja ta wyglądałby, gdyby Pani Kasia mieszkanie nabyła w drodze darowizny lub na podstawie dziedziczenia. Najistotniejszą informacją dla sprzedającego w tym przypadku jest fakt, że jeżeli nabycie następuje w drodze nabycia spadku lub darowizny to tzw. cena nabycia jest przyjmowana jako „0”, natomiast za podstawę opodatkowania, czyli nasz dochód, przyjmuje się cenę sprzedaży. Na przykładzie wygląda to tak:

  1. Nabycie w drodze spadku lub darowizny 2015 rok – 0 pln. Sprzedaż w 2017 roku  za 250.000 pln
    Podstawa opodatkowania: 250.000 – 0 = 250.000 pln (dochód)
    Podatek: 19% x 250.000 = aż 47.500 pln

A jeżeli już sprzedaliśmy nieruchomość albo nie możemy czekać 5 lat na sprzedaż?

W takim przypadku również mamy możliwość uniknięcia zapłacenia podatku i aby tego dokonać, możemy skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe. Co nam daje ulga na cele mieszkaniowe, w jaki sposób z niej korzystamy i co nas czeka, jeżeli nie wywiążemy się z podjętego zobowiązania?

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania lub domu możemy zainwestować we własne cele mieszkaniowe, czyli: wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego.

Własny cel mieszkaniowy to również wydatek na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, które zostały zaciągnięte na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Warto wcześniej zorientować się, czy dany kredyt będzie się kwalifikować do spłaty z uwzględnieniem ulgi mieszkaniowej. Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie wydatki na spłatę kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia i na inny cel mieszkaniowy niż sprzedawana nieruchomość.

Nie zapomnij poinformować urzędu!

Jeżeli chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej, bo planujemy zakup nowej nieruchomości lub remont, w zeznaniu podatkowym musimy poinformować urząd skarbowy o zamiarze skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Na wydatkowanie środków mamy 2 lata. I tu, podobnie jak wcześniej, przyjmujemy 2 lata podatkowe, czyli upływające z ostatnim dniem roku kalendarzowego następującego po 2 latach od roku, w którym sprzedaż nastąpiła. Bez względu więc na to, czy sprzedaż nieruchomości nastąpiła w styczniu 2017, czy w grudniu 2017 – czas na wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży minie z dniem 31.12.2019.

Warto podkreślić, że trzeba wydać całą uzyskana kwotę, aby nie zapłacić podatku. Jeżeli tylko część środków zostanie wydana na inne cele mieszkaniowe, to od pozostałej kwoty trzeba będzie uiścić podatek wraz z odsetkami. Analogicznie, jeżeli mimo złożenia oświadczenia o chęci skorzystania z ulgi, sprzedający nie wykorzysta środków uzyskanych ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe, to będzie musiał zapłacić podatek od całości wraz z odsetkami za cały okres. Proszę pamiętać, że ustawowe odsetki skarbowe na 2018 rok ustalone są na poziomie około 8%, w związku z czym warto dokładnie zastanowić się, czy faktycznie jesteśmy w stanie wykorzystać uzyskane środki w 2-letnim okresie.

Przykład:

Wróćmy do przykładu Pani Kasi, która powinna zapłacić 7.600 pln podatku. Pani Kasia zadeklarowała wykorzystanie środków na inne cele mieszkaniowe, jednak zmieniły jej się plany i tego nie zrobiła. Po upływie 2 lat przypomniała sobie, że najwyższa pora rozliczyć się z fiskusem. Okazało się, że zamiast 7.600 pln musi uregulować już około 9.000 pln.

Warto wiedzieć: za sprzedaż nieruchomości w 2017 roku każdy sprzedający musi złożyć PIT39 do 30 kwietnia 2018. W deklaracji możemy zawrzeć informację o chęci skorzystania z ulgi, wykorzystując całą uzyskana ze sprzedaży kwotę na inne, własne cele mieszkaniowe. Mamy na to 2 lata podatkowe od dnia sprzedaży (a nie od daty złożenia deklaracji).

Kiedy przepisy te nie znajdą zastosowania?

Proszę pamiętać, że podane powyżej przykłady dotyczą nabywania i sprzedaży mieszkań i domów w obrocie prywatnym, będących majątkiem osobistym osób sprzedających. Niezwiązanych zawodowo z rynkiem nieruchomości, a przede wszystkim nieprowadzących działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Przepisy uprawniające do skorzystania ze wskazanych wyżej możliwości obniżenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości nie znajdą również zastosowania w przypadku sprzedaży nieruchomości, które znajdują się w ewidencji środków trwałych i stanowią składnik działalności gospodarczej. W takim przypadku sprzedaż będzie opodatkowana także po upływie 5 lat od daty nabycia. W razie jakichkolwiek wątpliwości warto skorzystać z porady doradcy podatkowego lub doświadczonego pośrednika nieruchomości. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych problemów, a jednocześnie może pomóc zaoszczędzić czas, nerwy i niejednokrotnie niemałe pieniądze.

Przytoczone informacje według stanu prawnego na dzień 30 marca 2018 r.