Czym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu różni się od odrębnej własności?

Planujesz kupno nieruchomości i zastanawiasz się, czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od odrębnej własności? Zobacz, jakie konsekwencje niesie za sobą wybór oferty z konkretnym stanem prawnym.

Kto jest właścicielem jakiej części?

Jeżeli posiadamy odrębną własność, jesteśmy również współwłaścicielem części wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli (takich jak schody, elewacja, klatka schodowa, etc.) oraz – w takim samym udziale – współużytkownikiem wieczystym działki znajdującej się pod budynkiem. Kiedy posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, właścicielem budynku i gruntu jest w spółdzielnia mieszkaniowa.

Co z księgą wieczystą?

Każdy lokal, stanowiący odrębną nieruchomość (własność), będzie posiadał księgę wieczystą lub – już praktycznie nie spotykany – zbiór dokumentów, prowadzony przez właściwy wydział ksiąg wieczystych przy sądzie rejonowym. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie musi posiadać księgi wieczystej i oprócz wymogu ze strony banku, którego celem będzie zabezpieczenie kredytu bankowego (ustanowienie hipoteki), nie ma potrzeby jej zakładania. Księga wieczysta urządzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zostanie zamknięta z chwilą przekształcenia tego prawa w odrębną nieruchomość.

Przy sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, notariusz zażąda od nas odpisu z księgi wieczystej. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie to zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym nam prawie. W przypadku, gdy została założona księga wieczysta, będzie to również odpis z tej księgi. Ważne jest to, że spółdzielnia, w przypadku braku księgi wieczystej, nie ma prawa nie wydać zaświadczenia o przysługującym prawie. Nawet w przypadku zaległości z opłatami wobec tej spółdzielni. Po nowelizacji prawa spółdzielczego w 2017 roku, członkiem spółdzielni stajemy się obligatoryjnie z chwilą nabycia takiego prawa (wcześniej członkostwo było dobrowolne).

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność – różnice we władaniu lokalem oraz w samym nabywaniu

Pomimo różnicy w nazwie i różnicy w stanie prawnym, dysponowanie lokalem odbywa się w taki sam sposób. Mamy prawo do zamieszkiwania w lokalu, polepszania stanu technicznego, wykonywania w nim prac remontowych, osiąganiu korzyści z lokalu (np. wynajem, użyczenie). Lokal taki możemy również darować dowolnej osobie oraz podlega on prawu spadkowemu.

Odrębną własność lokalu możemy uzyskać, nabywając lokal nowo wybudowany, wykupując lokal od gminy/miasta lub przekształcając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną nieruchomość. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu uzyskujemy w wyniku przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, nabywając takie prawo na wolnym rynku, zawierając umowę ze spółdzielnią o wybudowanie lub nabywając ekspektatywę.

Czy koszty utrzymania mogą się różnić?

W przypadku prawa własności, w większości wypadków jeden budynek to jedna wspólnota mieszkaniowa, która decyduje o wyborze zarządcy nieruchomości jego wynagrodzeniu oraz pozostałych kosztach. Wspólnota również samodzielnie określa wysokość funduszu remontowego czy wysokość i cel zaciągniętego kredytu. Z reguły jeden zarządca utrzymuje kilka lub kilkadziesiąt wspólnot mieszkaniowych, a usługi dla wspólnot świadczone są przez zewnętrzne firmy wybierane w drodze przetargu.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mamy do czynienia z budynkiem lub – w większości przypadków – z zespołem budynków, położonych na jednej działce. Spółdzielnia mieszkaniowa kojarzy się nam z okresem socrealizmu, wielką płytą, falowcami lub zespołem budynków bez żadnego wyrazu. W większości spółdzielnie to również dosyć spory zespół ludzi – prezesów i ich zastępców, księgowych, pracowników administracji, działu kadr, działu technicznego – za których utrzymanie płacą osoby dysponujące lokalem, znajdującym się w zasobach spółdzielni.